直接答案：大維修係「樓宇責任」，唔係「單位裝修」
好多業主一收到屋宇署嘅強制驗樓或強制驗窗通知，就以為要自己搞晒成棟樓。其實大維修係講緊樓宇公用部分、外牆同伸出物嘅法定檢驗同修葺，同你單位內部嘅裝修、訂造傢俬係兩筆數、兩條時間線。
分清楚三件事，成件事就順好多：一、邊個範圍（公用部分 vs 單位內部）；二、邊個委任人（註冊檢驗人員 vs 合資格人士）；三、費用點分（法團按業權份數分攤 vs 業主自負）。搞清楚之後，你就知道幾時應該出手做單位裝修。
強制驗樓 vs 強制驗窗：兩個計劃有咩唔同？
| 比較項 | 強制驗樓計劃 | 強制驗窗計劃 |
|---|---|---|
| 樓齡門檻 | 30 年或以上嘅私人樓宇 | 10 年或以上嘅私人樓宇 |
| 豁免 | 不高於 3 層嘅住用樓宇 | 不超過 3 層高嘅住用樓宇 |
| 檢驗範圍 | 樓宇公用部分、外牆及伸出物 | 單位同公用部分嘅窗戶 |
| 須委任 | 註冊檢驗人員 | 合資格人士 |
| 修葺執行 | 註冊承建商，由委任人監督 | 註冊承建商，由委任人監督 |
| 檢驗周期 | 每 10 年一次 | 按通知指定周期 |
兩個計劃嘅通知係獨立發出，同一棟樓有機會同期收到兩份。實際要求一律以屋宇署法定通知上嘅內容為準。
收到法定通知之後：五步流程
- 核對通知內容：睇清楚通知上嘅樓宇地址、涵蓋範圍同指明期限，影印存檔，並通知法團同其他業主。
- 委任合資格人士：驗樓須委任註冊檢驗人員，驗窗須委任合資格人士。法團可以透過市建局「招標妥」平台公開招標，取得獨立專業意見。
- 進行訂明檢驗：由委任人檢查指定範圍，並提交檢驗報告；有需要時附建議修葺項目同範圍。
- 委任註冊承建商修葺：確認需要修葺之後，由法團或業主委任註冊承建商施工，委任人負責監督，唔可以由唔合資格嘅人隨便搭棚開工。
- 提交完工報告：修葺完成後提交報告同證明文件，屋宇署確認符合要求後結案。
唔遵從法定通知係可以被執法同檢控嘅，政府近年亦建議引入定額罰款機制、加重罰則。收到通知就按程序處理，唔好拖——拖嘅成本只會愈來愈高。
大維修費用點分攤？
| 工程範圍 | 誰負責 | 費用來源 |
|---|---|---|
| 外牆、天台、樓梯、走廊等公用部分 | 業主立案法團 | 管理費撥出嘅儲備基金，不足時議決特別徵費 |
| 公用部分嘅窗戶（樓梯窗、公用走廊窗） | 業主立案法團 | 同上，按業權份數分攤 |
| 單位內部窗戶（睡房、客廳、廚房窗） | 個別業主 | 業主自負 |
| 外牆附屬物（簷篷、冷氣機支架等） | 業主立案法團 | 視權責而定，法團通常統一處理 |
| 單位內部裝修、訂造傢俬 | 個別業主 | 業主自負，同大維修費用分開計算 |
公用部分嘅維修費用按《建築物管理條例》（第 344 章）由業主按業權份數分攤；實際分攤比例同徵費安排以法團決議同大廈公契為準。
無儲備基金嘅舊樓，往往要即時集資一大筆。市建局同發展局有多個樓宇復修資助計劃可以申請，合資格樓宇值得一早同法團研究，減輕業主一次過嘅現金壓力。
大維修最常見嘅五大陷阱
| 陷阱 | 點解會出事 | 自保做法 |
|---|---|---|
| 只睇價低者得 | 標書範圍寫得含糊，開工後不斷追加，最終總價反而最貴 | 要求標書逐項列明工程範圍同單價，同其他標書逐項對比 |
| 顧問同承建商有關係 | 監督角色形同虛設，驗收容易過關 | 透過市建局「招標妥」平台招標，要求顧問同承建商獨立委任 |
| 唔清楚工程邊界 | 棚架、外牆收口同單位內部責任拉鋸，最後業主自己補錢 | 開標前書面界定公用部分同單位內部嘅收口責任 |
| 冇留彈藥 | 一開始就耗盡儲備，中途追加就停擺 | 合約預留備用金，並寫明追加工程嘅審批程序 |
| 同期做單位裝修 | 搭棚封窗期間單位潮濕、震動大，櫃身收口易出事 | 外牆工程完成、棚架拆卸後先做單位裝修 |
大維修期間同之後：單位裝修點配合？
| 階段 | 做咩 | 訂造傢俬點安排 |
|---|---|---|
| 收到通知 | 核對範圍、出席業主大會、了解集資安排 | 先構思單位佈局，未需要落單 |
| 招標同檢驗 | 委任檢驗人員、審標書 | 可以先做初步諮詢同參考案例 |
| 搭棚施工期 | 外牆、公用部分、外窗修葺 | 唔建議同期安裝傢俬，避免受潮同污染 |
| 棚架拆卸後 | 驗收、執修 | 預約上門度尺，確認窗台同外牆新尺寸 |
| 單位裝修期 | 水電、泥水、油漆 | 確認圖則後落單，預留 4-6 星期生產期 |
| 入伙前 | 清潔、驗收 | 安裝櫃身、校正門鉸同路軌 |
大維修會改動外牆厚度同窗台位置，所以度尺一定要喺外牆工程之後做，唔好早過呢個時點。
FameHouse 全屋定制點配合大維修時間表
大維修最怕時間錯配：外牆工程未完就訂造櫃，收口一定唔齊。FameHouse 嘅做法係先跟你單位嘅大維修進度排期，等外牆同窗邊修葺驗收完成，先安排免費上門度尺，重點核對窗台深度、外牆新收口、喉管走位同電位高度，再出 3D 圖確認間隔同櫃身尺寸。
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舊樓單位多數有奇則——橫樑、柱位、厚牆唔同深淺，反而係訂造最顯價值嘅地方：櫃身貼牆貼天花，畸零位全部變成收納。想睇舊樓翻新嘅整體流程，可以參考《香港舊樓裝修攻略》；如果要改間隔，就要先睇《香港拆牆改間隔攻略》確認主力牆；同法團、管理處交手嘅細節可以睇《香港屋苑裝修攻略》同《香港裝修公司點揀？》。
常見問題（FAQ）
強制驗樓計劃適用於邊啲樓宇？
強制驗樓計劃適用於樓齡達 30 年或以上嘅私人樓宇，但不高於 3 層嘅住用樓宇除外。屋宇署會每年揀選目標樓宇，以掛號郵件向業主發出法定通知，業主須委任註冊檢驗人員就樓宇嘅公用部分、外牆及伸出物進行訂明檢驗，檢驗周期為每 10 年一次。
強制驗窗同強制驗樓有咩分別？
主要係樓齡門檻同檢驗範圍唔同。強制驗窗計劃涵蓋樓齡 10 年或以上嘅私人樓宇（不超過 3 層高嘅住用樓宇除外），針對單位同公用部分嘅窗戶，須委任合資格人士檢驗；強制驗樓計劃樓齡門檻係 30 年，範圍係樓宇公用部分、外牆及伸出物，須委任註冊檢驗人員。兩個計劃獨立發出通知，有機會同期收到。
收到法定通知之後，程序要點行？
五步：一、核對通知上嘅樓宇資料同指明期限；二、法團或業主委任合資格嘅註冊檢驗人員（驗樓）或合資格人士（驗窗），並向屋宇署提交委任；三、由委任人進行訂明檢驗並提交報告；四、如檢驗結果顯示需要修葺，須委任註冊承建商施工，並由委任人監督；五、修葺完成後提交完工報告，屋宇署確認後結案。
大維修費用係業主定法團負責？
睇維修範圍。樓宇公用部分（外牆、天台、樓梯、公用窗、公用喉管）嘅檢驗同修葺費用屬法團開支，按《建築物管理條例》（第 344 章）由全體業主按業權份數分攤；單位內部窗戶同自家裝修就由個別業主自負。法團一般會由管理費撥出儲備基金應付，唔夠就議決特別徵費。
法團話要集資做特別徵費，業主可以點自保？
三件事最實際：一、出席業主大會，會議紀錄、標書同顧問報告都要求索取副本；二、要求法團使用市建局「招標妥」電子招標平台同獨立專業意見，減少圍標風險；三、自己核對工程範圍同單價，必要時請獨立測量師覆核標書。市建局同發展局亦有樓宇復修資助計劃，合資格樓宇可以申請。
大維修搭棚封窗期間，我仲可以做單位裝修嗎？
建議分開做。搭棚期間外牆會封閉，窗邊滲水風險同震動都大，如果同期做單位內部泥水或者訂造傢俬，好容易出現收口唔齊、櫃身受潮。正確次序係先做大維修同外牆工程，驗收完成、棚架拆卸後，再安排單位內部裝修同訂造傢俬度尺。
大維修完成之後，訂造傢俬應該幾時約度尺？
棚架拆卸、外牆修葺驗收完成就可以約度尺。因為大維修有機會改動窗台、外牆厚度同喉管走位，太早度尺會出現尺寸偏差。建議預留落單後 4-6 星期生產期，旺季再預多兩星期，收樓或者大維修一完成就可以安裝。