直接答案：收樓驗樓要做嘅三件事
新樓收樓最緊要係三件事：一、收樓當日即場驗樓；二、發現瑕疵即刻拍照、貼告示貼並寫入執修紙（Defect List）；三、成交日起 6 個月內以書面向發展商提交執修要求。根據《一手住宅物業銷售條例》（第 621 章），發展商接獲書面通知後，須在合理地切實可行範圍內盡快自費補救。留意條例並無寫明確實執修日數，所以「驗得足、寫得清、留得證」就係保障自己嘅關鍵。
另外一個好多人忽略嘅次序問題：驗樓應該排在訂造傢俬度尺之前。因為實際尺寸同圖則可能有出入，牆身凹凸位又要靠執漏收平；先驗樓、後設計，櫃身之後安裝先會貼牆貼天花、縫位收得靚。
新樓收樓 5 步流程：由收樓信到住戶登記
- 收「收樓信」：發展商取得屋宇署「入伙紙」（佔用許可證）及地政總署「滿意紙」後，會經律師樓通知買家收樓
- 預約收樓時間：按信上嘅聯絡方法，同發展商收樓部預約日期同時間
- 收鎖匙＋即場驗樓：交樓職員會派發驗樓清單並陪同上單位；你可以自己逐項驗，亦可以約驗樓師同一日上門
- 提交執修紙：將瑕疵逐項寫入執修紙，附相片或錄影，交回發展商，由其安排承建商執漏
- 覆檢、簽確認、辦住戶登記：執修完成後再到單位覆檢，滿意先簽署確認文件，然後領鎖匙、辦住戶登記，同時繳交管理費按金同首期管理費
一手樓 vs 二手樓：驗樓時機同責任有咩分別？
| 項目 | 一手新樓 | 二手樓 |
|---|---|---|
| 驗樓時機 | 收到入伙紙及收樓信後，可安排收樓當日驗樓 | 建議交吉前一至兩日驗樓，確認單位狀況與簽約時一致 |
| 提出期限 | 成交日起 6 個月內以書面通知發展商欠妥之處 | 簽正式買賣合約後至成交日前，透過律師書面提出 |
| 維修責任 | 發展商安排承建商自費執修 | 以「現狀買入」為原則，一般由買家自負 |
| 驗樓重點 | 單位內所有裝置、裝修物料同設備嘅施工瑕疵與遺漏 | 有冇「化妝樓」、滲水、結構裂縫等隱藏問題 |
| 可否拒收 | 一般唔可以單方面拒絕收樓，只能記入執修紙要求執修 | 可在成交前透過律師要求賣家維修或扣減樓價 |
上表按香港一手／二手住宅嘅一般做法整理，實際條款以你嘅買賣合約同售樓說明書為準。
驗樓 6 大常見瑕疵（附現場檢查方法）
- 空鼓／空心磚：用金屬棒輕敲牆身同地磚，如果發出「空空」聲，即批盪或磚底有空鼓，日後容易鬆脫、爆裂
- 滲水同防水問題：企缸或洗手盆放滿水靜置 24–48 小時，觀察背面牆身同樓下天花有冇濕氣；窗框試水，睇牆角有冇滲水或油漆起泡
- 鋁窗同門：窗鉸安裝是否穩妥、螺絲有冇遺漏、防水膠邊是否完整；門鎖同門鉸開關是否順暢、門框有冇崩花
- 牆身、地台平整度同色差：用平水尺檢查地板同牆身平直度；木地板留意花痕同色差（物料暴曬會變色）
- 來去水同地台斜水：倒水測試廚房、廁所同露台去水位，地台斜水要夠，唔可以積水
- 電力同附送家電：用驗電筆逐個插頭、電掣測試；核對售樓說明書列明嘅家電品牌、型號同數量，並索取說明書、保用證
消費者委員會亦整理過 19 項驗樓必檢事項，其中浴室假天花上嘅建築垃圾、廚房潔具花痕、露台欄杆安全標準都係高風險位，值得逐項對照做記錄。
自己驗 vs 請驗樓師：費用同適用情況
| 比較項 | 自己驗樓 | 委託驗樓師 |
|---|---|---|
| 費用 | HK$0，只需自備工具 | 新樓約每平方呎 HK$3–5、最低消費約 HK$1,500 起；二手樓約每平方呎 HK$4–6、最低消費約 HK$2,000 起 |
| 需時 | 300–600 呎單位約 1–2 小時，視乎經驗 | 同樣約 1–2 小時，但儀器同經驗較充足 |
| 儀器 | 自備平水尺、金屬棒、電筒、濕度計 | 專業儀器，部分公司提供紅外線測溫、濕度計等 |
| 報告 | 自己拍照記錄，寫入執修紙 | 出具詳細瑕疵報告，經認可人士核實簽署後更具法律效力 |
| 適合誰 | 單位較細、預算有限、想即場了解問題 | 首次置業、單位較大，或擔心日後執漏有爭拗 |
費用為市場參考區間，實際收費視單位面積、樓齡同驗樓複雜度而定。
執漏程序：由交執修紙到覆檢驗收
- 即場記錄：瑕疵位置貼告示貼、拍照或錄影存證，逐項寫入執修紙；提交前記得保留副本同相片記錄
- 書面提交：法例要求以書面通知發展商，期限為成交日起 6 個月內，附相片會更清晰
- 等承建商執修：市場慣例約 14 個工作天至 1 個月內完成，但呢個日數並無寫入售樓說明書或買賣合約
- 覆檢同確認：執修後逐項核對，未滿意就即時提出，唔好急住簽確認文件
- 必要時追討：若執修一直無進展，可先聘第三方公證行評估，再向消費者委員會申訴；索償額低於 HK$7.5 萬可入稟小額錢債審裁處，高於 HK$7.5 萬則入稟區域法院
小提醒：唔係每一項瑕疵都要堅持到底。影響結構安全同耐用性嘅一定要跟到底；純粹美觀而工程繁複嘅，可以衡量時間成本。另外，同發展商、承建商嘅溝通最好用書面（電郵、WhatsApp 文字）並保留紀錄，日後覆檢或者追討都有依據。傢俬安裝之後嘅檢查標準，可以參考《香港訂造傢俬驗收攻略》。
驗樓同全屋定制點配合？時間表應該咁排
驗樓同訂造傢俬可以同步規劃，但次序好重要：
- 收樓前 2–3 個月：先約設計師用圖則做初步規劃，出平面圖同 3D 效果圖，避開旺季排期
- 收樓日：即場驗樓同時記錄樑底、喉管、插座位、牆身凹凸位，交俾設計師更新圖則
- 執漏完成後：正式覆尺，確認最終尺寸同電位，然後落單生產
- 生產安裝：櫃身到場安裝，現場逐項驗收
FameHouse 提供免費上門度尺同免費設計，度尺時會一併檢查樑柱、喉管、插座同通風條件，並將板材、五金逐項寫入報價單；生產由自有智能工廠負責，香港團隊送貨安裝。作為全球多個十大知名建築品牌嘅長期供應商，我哋對「櫃身貼牆貼天花、縫位收得靚」呢類細節特別執著——而呢啲位，正正就係驗樓之後最容易出事嘅地方。度尺同覆尺嘅細節可睇《香港訂造傢俬度尺攻略》。
常見問題（FAQ）
香港新樓收樓驗樓要幾時做？
發展商取得屋宇署「入伙紙」及地政總署「滿意紙」後，會經律師樓向買家發出收樓信，之後就可以預約收樓，收樓當日可以即場驗樓，亦可以安排驗樓師同日上門。二手樓則建議在交吉前一至兩日驗樓，確保單位狀況同簽約時一致。
驗樓要驗幾耐？要驗邊啲位置？
300–600 呎單位一般約需 1–2 小時，視乎間隔同瑕疵數量。重點位置包括浴室（假天花、來去水、地台斜水）、廚房（潔具、爐具）、露台或工作平台（去水、欄杆）、鋁窗同門鎖、牆身地磚平直度，以及電力系統同附送家電。
買樓之後幾時要交執修清單？有冇期限？
根據《一手住宅物業銷售條例》（第 621 章），一手樓買家須於買賣成交日起 6 個月內，以書面通知發展商單位或設備嘅欠妥之處，發展商須在合理地切實可行範圍內盡快自費補救。條例並無訂明確切執修日數，市場慣例一般約 14 個工作天至 1 個月內完成。
驗樓師收費大概幾多？
市場參考：新樓約每平方呎 HK$3–5，最低消費約 HK$1,500 起；二手樓約每平方呎 HK$4–6，最低消費約 HK$2,000 起。實際收費視單位面積、樓齡同驗樓複雜度而定，預約前記得問清楚最低消費同額外項目收費。
自己驗樓可以嗎？要準備咩工具？
可以。基本工具包括售樓說明書、拉尺、平水尺、金屬棒（敲空鼓）、電筒、驗電筆、濕度計、水樽（測去水）、告示貼同手機（拍照錄影存證）。自己驗樓嘅關鍵係寫得夠詳細，並喺成交日起 6 個月內以書面提交執修要求。
驗到漏水或者空心磚，可唔可以拒絕收樓？
一般情況下唔可以單方面拒絕收樓。正確做法係將瑕疵記錄落執修紙並拍照存證，書面通知發展商要求執修；若執修一直無進展，可先找第三方公證行評估，再向消費者委員會申訴，或按索償額入稟小額錢債審裁處（HK$7.5 萬以下）或區域法院。
驗樓同訂造傢俬應該點排時間？
建議收樓前 2–3 個月就開始約設計度尺，收樓當日記錄樑底、喉管、插座位同牆身凹凸位；等發展商執漏完成後再覆尺，確認最終尺寸先落單生產。FameHouse 提供免費上門度尺及免費設計，度尺時會一併檢查呢啲細節。